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马光远:人民币贬值下中国房产还能投资吗

发布时间:2015-08-28 15:29:17 信息来源:乐居新闻网 作者:

在 人民币贬值、中国经济动荡的大背景下,住建部等六部委修改了2006年《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,放宽外商投资房地产企业在注册资本的 缴付以及机构和个人购买自住、自用住房方面的政策,取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求,以及境 外机构和个人在购买自住自用商品房时必须在中国居住一年的规定。

一般情况下

一 些国家为了确保本国房价的稳定,对于非本国居民和机构购房会设置一些限制条件,2006年通过的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》就是在当年房 地产价格快速上涨的情况下,为了稳定房价而采取的“限外”的措施。当然,从实际效果来看,这种“限外”的措施实际上收效甚微,在2008年金融危机爆发之 前,中国的房价仍然经历了快速的上涨,而且,由于当时很多监管措施并不到位,一些海外机构和个人通过各种途径投资中国的房地产。可以说,中国房价走到今 天,也有外资机构和个人的贡献。

在中国经济下行,人民币近期贬值的背景下,通过放松外商投资企业在房地产开发和投资以及购买自住商品房方面的限制,用意是不言自明的,和“两会”以来通过的一系列稳定房地产市场,促进住房消费的举措是统一的,都是通过放松以前的行政限制,进一步稳定房地产市场的预期。然而,需要探讨的是,在今天这个特殊的情况下,放松外资在开发和购买商品房的限制,能否进一步推动房地产市场预期向好,外资能否成为中国房地产的“接盘侠”。

很显然,中国房地产市场今天的基本面已经和2006年房地产价格刚刚快速上涨时不可同日而语。

就房地产市场的基本面而言

其一,过去作为短缺经济的房地产目前已经基本实现供需平衡。 除了一线等少数城市,大多数城市的住房要么能够满足需求,要么供过于求,住房短缺的历史基本宣告终结

其二,房地产已经正式告别了过去的暴利时代,行业的收益率逐年下滑。 房地产行业“躺着挣钱”的历史已经成为过去。根据一些机构的统计,2014年96家上市房企的毛利率和净利率都出现了明显的下滑,虽然亏损的开发商只有15家,但多达71家的业绩出现了下滑。今年上半年,已经公布半年报的36家房企首次跌破10%;

其三,在成本和融资的两大压力下,很多房地产企业事实上从2014年开始进行转型,过去趋之如骛的房地产业,似乎成了人人避之不及的行业。 3000 多家上市公司,以前很难找到不做房地产的,而现在,很多兼营房地产的,都制定了退出房地产行业的计划,甚至主业为房地产的,也去悄然推动“去房地产化”的 努力。甚至一些龙头房地产企业也加入了去房地产化的潮流。在商业地产的龙头万达加快去房地产化,大力布局文化旅游产业的同时,万科、保利、恒大等大型房企 也加快在金融等领域的布局。万科的总裁郁亮在谈及万科的未来时明确表示,希望在将来万科的万亿市值目标里,传统住宅销售和新业务各占一半。为了去房地产 化,有一些老牌的房地产企业甚至连公司的名字都去掉了“置业”二字,莱茵置业将自己的名字改为莱茵达体育发展股份有限公司,著名的改名企业“匹凸匹”在半 年报中宣布,公司将逐步剥离房地产业务,专注发展互联网金融,去房地产化意味着中国房地产的黄金时代正式降下帷幕;

最后,房地产投资自2014年以来大幅度下滑,2014年1到7月,房地产开发投资还有13.7%,而今年前7个月房地产投资增速快速滑落至4.3%的低位,房地产投资快速增长的历史宣告终结。

基于此基本面的研判

尽 管上半年,一些城市的房地产的销量和价格在政策组合拳的助力下开始回暖,但行业本身已经告别“高利润、高增长、高回报”的三高阶段,由于三四线城市的库存 压力,房地产事实上已经从短缺经济走向结构性的过剩,开发商和房地产行业的洗牌和改变不可避免,一些中小地产企业要么被并购,要么退出房地产行业。在这种 情况下,放开外资开发的限制,放宽外资机构和个人购房的限制,并不能使房地产的基本面逆转,外资成为中国房地产接盘侠恐怕只是一个美好的愿望。

就此而言,放松外资限制并不会逆转房地产的基本面,也不用担心中国房价再次的暴涨。未 来影响中国房地产走势的最大因素,除了宏观经济的基本面,还有人民币贬值和降准降息宽松政策的双重影响。在正常情况下,人民币贬值会引发国际资本的退出, 从而使整个房地产市场承压。笔者预计,人民币贬值的周期尚未结束,本次贬值的幅度应该在10%左右,这意味着大量的国际资本仍然会离开中国的房地产行业, 对房地产市场的复苏造成很大的负面影响,事实上,在人民币8月11日贬值之后,我在微博中就指出,贬值影响最大的是中国的房地产行业。这次住建部放松外资 的限制,事实上是在对冲这种影响,但很显然,外资不会傻到这个时候大举杀入中国房地产。

当然,降准降息对房地产投资而言是具有积极意义的,降准降息的情况下,房地产价格很少有下跌的,但降准降息又意味着宏观经济本身面临极其严峻的态势。目 前,全球都在担心中国经济,正如FT的首席评论员马丁沃尔夫所言:“我们必须分清哪些事值得担忧,哪些事不值得。中国股市下跌就属于后一类。真正值得担忧 的是,中国当局明显连一次股市泡沫破裂都没有能力很好地应对,但他们面对的任务却非常之艰巨。”面对投资、出口、房地产、人口红利等过去一系列拉动经济增 长的动力的熄火,“中国的处境将是多么的艰难,而中国可能会采取的一些选项实际上会造成多么大的动荡。”在这种情况下,中国刺激经济最大可能,甚至必须采 取的办法仍然是人民币贬值和货币放水,众所周知,这种办法是双刃剑,一方面可能短期推动增长,另一方面,使得经济结构问题更加严重,从而酝酿更大的危机。

基 于此,我们对中国房地产市场的未来并不乐观,除了少数城市的房产在人民币贬值的情况下具有一定的保值能力之外,大量的中国房地产事实上应该选择卖出。对于 中国的购房者而言,千万不要以为放开外资限制迎来了接盘侠,在房地产的基本面、宏观经济的基本面、以及财富周期的基本面都发生变化的情况下,所有人都到了 该和中国的房地产投资做告别的时候。

(责任编辑:huangtingting)

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